房产纠纷热点播报

编者的话

“赢家生活”法律咨询热线栏目自开办以来，收到咨询电话、信件无数。

为了更好地解答广大读者的法律疑问，本版今起推出“法律咨询热点问题播报系列报道”，不定期地将读者咨询比较集中，比较有代表性的法律热点问题，请相关律师予以集中点评，以期能给大家启示和参考。

房子，一个人所安身立命之基础。在向我们咨询的法律问题中，涉及房产纠纷的占了不少。记者从金华市几家律师事务所了解到，关于房产问题的案件也呈上升趋势。因此，首期推出的是“房产纠纷篇”。如果读者在房产买卖、装修、使用等方面遇到法律疑问，请与我们联系。 此次，我们联系了浙江金正大律师事务所主任骆忠红律师。

老金和小林都是金东区东孝街道某村隔壁邻居。老金因在金华城里购买了套商品房，想把老家的房子给卖掉，恰好小林结婚没有房子，就把老金的房屋买了过来。这时小林应注意什么事项呢？

律师点评：我国法律允许农村私房在同一集体组织内部成员之间买卖房屋。但这里应注意这么几点：首先，应查看房子集体土地使用权证上是以谁的名义登记；其次，要注意这个房子的共有人有哪些，比如夫妻，兄弟姐妹都有可能成为共有人；最后，在签订房屋买卖合同时，购买人应亲自看到所有共有人在合同上签字，以免事后有共有人提起房屋买卖合同无效之诉。

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《中华人民共和国土地管理法》

第62条   农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

第63条  农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第35条第2款   农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过125平方米；使用其他土地的，最高不得超过140平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》

第89条  共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

季老是著名作家，一直居住在省城，晚年很有落叶归根的念头，想回到金华老家过田园生活。但他不知能否在老家申请一块宅基地来造房子，或者向其他村民购买一间房屋来居住。

律师点评：

根据我国现有的法律规定，只有农村村民才可以使用本集体经济组织的集体土地建设住宅。城镇居民建住宅只能使用国有土地，无权申请取得农村宅基地使用权。但像季老这种老家在农村的情况，如果征得其所在集体经济组织的同意，可以由村委会考虑给予安排合适的宅基地。

城市居民向农民购买私有房屋的，如果没有合同法第52条规定的其他无效情况下，我们认为买卖合同还是有效的。因为根据“地随房走”和“房屋与土地使用权一体化”原则，只要购买了农村私有房屋，房屋项下的宅基地使用权也就随之发生转移。但为减少不必要的麻烦，城市居民购买农村私房时最好事先征得当地集体组织的同意。

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《土地管理法》

第43条  任何单位和个人进行建设，需要使用土地的必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地除外。

浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第38条 回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅用地的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡（镇）人民政府出具的无住房证明材料，其宅基地面积按照当地标准执行。

某房地产开发企业在市郊区开发一片住宅园区，在其售楼广告上说“欧式情调”、“绿化面积为2000平方米”等诱惑性的宣传语，楼女士看到后颇为心动，遂和开发企业签订了一份两居室的买卖合同。但在交房后，发现根本不存在售楼广告上所说的情况，楼女士愤怒之下就诉至法院。

律师点评：一般来说，房地产开发企业的售楼广告和宣传资料属于要约邀请，对房地产开发企业没有合同意义上的约束力。但是如果房地产开发企业在开发规划范围内对配套设施已作了具体明确的说明和许诺的，并对合同的订立及房屋价格确定有重大影响的，应视为要约。即使没有将该说明和许诺写入商品房买卖合同当中，也构成合同的一部分，具有法律约束力。因此，楼女士向法院起诉时，因前者过于抽象，而不能要求对方承担违约责任，但对于后者即“绿化面积为2000平方米”这样的承诺，已非常具体明确，可以要求房地产开发企业承担违约责任。

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《合同法》

第十五条  要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

金先生在今年1月与某房地产公司签订《商品房认购书》，约定由金先生购买两间未开发的营业房，价格为185万元，还约定认购方应在签订认购书后，在5月1日—5月30日期间，携认购书与其他相关文件到售楼中心与出让方签约，逾期的认购方所交的定金出卖方不予退还。在5月份金先生多次到房地产公司要求按认购书的约定签订《商品房买卖合同》，但房地产公司以各种理由推托。后得知，房地产公司至今仍没有取得预售许可证。那么金先生能否要求双倍返还定金10万元？

律师点评：金先生可以要求房地产公司双倍返还定金。因为双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同签订之前已成立。既然金先生已按认购书的规定交纳了定金，那么认购书的效力自交付定金后即已生效，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，从金先生反映的情况看并没有违约行为，导致双方未能签订主合同是因房地产公司未取得商品房预售许可证，无权预售商品房，此责任应由房地产公司承担。故金先生可以向人民法院起诉，要求房地产公司双倍返还定金。

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《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

《合同法》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

董某和王某1985年结婚。1989年王某在东阳城里购买了一间店面，并以自己名义进行产权登记。2002年5月，经中介公司介绍，王某瞒着妻子董某，并欺骗第三人许某称自己妻子名叫“程林”，将该楼面以28万元价格卖给许某，且以“程林”作为共有人在合同上签名。同年8月1日，许某向王某付清房款，并向房管部门办理了产权过户手续。董某知道后，以未经过共有人同意为由提起诉讼，请求撤销该房屋买卖合同。

律师点评：很明显，这里讼争的房屋在夫妻关系存续期间购买，是夫妻共同财产。夫妻共有财产中，对于部分共同共有人擅自处分共有财产的，属于效力待定的行为，只有得到其他共有人的追认后，才能发生法律效力。因此，王某瞒着妻子董某，采取欺骗手段擅自将该房屋出卖给许某，就是效力待定的民事行为，需要经过董某的同意，才能发生法律效力。但是法律为了保护市场交易的安全，又规定了对于那些善意、有偿取得的第三人给予保护。所以，许某基于善意、有偿可以取得该房屋所有权，并已办理了产权过户手续，其没有过错，为维护第三人的合法利益，该房屋买卖应为有效买卖。至于造成董某的损失，是王某的过错造成的，由王某来承担责任，可由董某另案起诉来处理。

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《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》

第89条   共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

2003年12月25日，李先生经某中介公司购买了位于江滨小区王某所有的商品房一套，总房价30万元。当时约定，在签订合同时支付10万元，待办理房产证过户手续后支付剩余20万元。签订合同后，李先生按约履行，因该房屋王某已办理抵押贷款，故双方又约定，待王某在一个月内偿还按揭贷款后办理过户。2004年2月1日，李先生要求办理过户手续，王某说贷款尚未还清，请求宽限半个月。到2月底，李先生催王某办理过户手续时，王某提出，房价已上涨至35万元，要求再加3万元。于是一直拖到3月20日，李先生再去找王某时，王某已将该房屋按36万元价格卖给第三人刘某。

律师点评：像这种一房二卖的现象，在房地产市场交易频繁的今天比较常见，且往往是由于房屋价格上涨而引起的。主要包括两种情况：一种是出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；另一种是出卖人已将房屋交付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。在第一种情况下，因数个买卖合同均为有效合同，出卖人对数个买受人均负有交付同一房屋的义务，先行取得房屋占有并办理过户登记手续的买受人即取得房屋所有权。即使前买受人的买卖合同订立在先，但是只要出卖人将房屋的占有转移给后买受人并办理过户登记手续，后买受人即为房屋所有权人，并可对抗其他买受人，但出卖人与取得房屋所有权的买受人恶意串通的除外。未能取得房屋所有权的其他买受人可向出卖人主张违约责任的承担。在出卖人尚未对所有买受人交付房屋或办理登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向人民法院诉讼的，人民法院应将房屋判决先行交付给先行订立买卖合同的买受人。第二种情况属出卖人出卖他人之物的无权处分行为，其效力待定。

李先生遇到的即为第一种情况。如果第三人刘某尚未取得房屋所有权的，可以向人民法院起诉，要求法院将房屋判决给你。如果第三人刘某已取得房屋所有权的，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息并赔偿损失。如果刘某系恶意与出卖人串通而取得房屋的，可请求法院确认王某与刘某订立的商品房买卖合同无效。

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《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条   具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

 

在与读者接触中，记者发现，由于房地产交易过程比较复杂，很多购房者不能做出明智的选择，甚至有时因此造成自身的严重损失。这时最好能找个专业房产律师或者好的中介公司，参与购房代办代理手续，审查合同，核实产权权属。现记者结合购房者经常咨询的法律问题，对交易中应注意的基本事项给广大读者提个醒。

一、要查看房屋买卖当事人的基本条件。如对于出卖方来说必须是房屋的所有权人，如房屋是共有的，就必须获得所有共有人的同意，且最好是书面同意；又如房屋是由代理商代理销售的，就必须以房地产开发企业的名义订立房屋买卖合同，因为代理商仅仅是代理人，而不是该房屋的所有权人。如果买卖的是商品房，签约时购房者必须审核房地产开发企业有无取得商品房预售许可证。

二、买卖的房屋如果是现房的，购买方应对照权属证书，实地查看房屋，这样既可以了解房屋的周边环境、内部结构，又能摸清房屋自有面积及分摊面积的情况（房地产开发企业不同，往往分摊面积的比例也不同）。

三、购房者应对房地产开发企业在销售或者宣传当中口头承诺的事项，尽可能地体现到房屋买卖合同的相应条款中，以便购房者在处理纠纷时有据可查。  

四、房屋买卖合同当事人应亲自订立合同。因为双方当事人亲自到场订立合同，可以确保出让方（即产权登记的所有人）亲自签字，避免出现无效合同。若产权人委托他人代签时，也必须看到产权人亲自给代理人签署授权委托书，以确保房屋买卖合同的真实、有效。

五、房屋买卖合同签订后，当事人双方应及时办理房屋过户手续。因为依照我国的法律制度，要取得房屋所有权是以登记过户为准，而不是仅仅以房屋交付为准。因此，在签订房屋买卖合同后，当事人双方及时办理产权过户手续可以在发生纠纷时对抗其他善意第三人，避免因一房多卖导致无法取得该房屋的所有权。

原载于《金华日报》2004年7月20日第十版赢家·生活·房产纠纷热点播报